Разбираться будем на реальном примере: эко-квартале «Новая Дубровка» во Всеволожском районе. В портфолио есть подробный кейс маркетингового аудита проекта.
Зачем вообще корректировать квартирографию
Самая распространенная причина изменения проекта — непопадание в потребности целевой аудитории.
Например, в нашем кейсе с «Новой Дубровкой» потенциальными клиентами были молодые семьи. Им важно купить качественное жилье, но Питерские цены на комфорт-класс для них слишком высоки, поэтому многие рассматривают ближайший пригород.
«Новая Дубровка» подходила по всем параметрам, кроме одного: слишком много студий и однокомнатных и мало квартир, в которых будет удобно семье с детьми.
Свежее исследование «Яндекса», данные совпали с нашим анализом аудитории
Вторая причина для коррекции предложения квартир — перенасыщенный рынок. Часто случается так, что в одном районе много студий и однокомнатных в ЖК одного сегмента, но почти нет многокомнатных квартир. Потребность покупателей в таких планировках уже перевыполнена, застройщику придется конкурировать (часто — ценой), чтобы продать квартиру при зашкаливающей конкуренции.
Найти информацию о предложении конкурентов и уровне продаж можно в открытых источниках:
- на официальном сайте застройщика или жилого комплекса;
- на агрегаторах недвижимости: «Авито», «Циане», «Яндекс.Недвижимости» и местных аналогах;
- на сайте ЕРЗ РФ — «Единого ресурса застройщиков»;
- на сайте Росреестра — там публикуют общую статистику по региону, например, количество зарегистрированных ДДУ.
Фрагмент маркетингового аудита для «Новой Дубровки». Такая таблица есть для всех типов квартир
Эти цифры помогут принять обоснованное решение: скорректировать пул лотов до или во время строительства — или оставить перепланировку собственникам.
Что делать, если не хватает больших квартир?
Сразу оговоримся: у «Новой Дубровки» были удачные вводные — квартал небольшой, все дома четырехэтажные, из финских панелей, до старта достаточно времени, поэтому изменение проекта не ударило бы по компании. Свою роль сыграл и класс жилья, этот проект камерный, застройщик может уделить время каждому клиенту.
Если речь идет о массовой застройке огромного микрорайона с тысячами типовых квартир, изменить проектную документацию будет сложнее и дороже — возможно, придется откладывать старт продаж, и тогда изменение проекта окажется нерентабельным.
В нашем примере с кварталом количество дефицитных многокомнатных квартир было оптимально увеличить за счет объединения соседних студий и однокомнатных.
Для объединения квартир обычно используют два варианта.
Первый — горизонтальное объединение, когда в стеновой панели между смежными квартирами на одном этаже делают технический проем (если стена не несущая).
Второй вариант — вертикальное объединение, то есть тот же проем, но в перекрытии со смежной квартирой этажом выше или ниже. Документацию и чертежи для объединения квартир готовит разработчик проекта дома.
Для «Новой Дубровки» мы подготовили базовые варианты горизонтального объединения с учетом всех требований — не трогать фасад и коммуникации, общедомовое имущество, не размещать санузлы и кухни над жилыми комнатами. Помимо проема в панели, новый проект включает только перенос двери или уменьшение площади санузла для самых сложных вариантов.
Пример проекта — двухкомнатные с двумя санузлами. Один из коридоров подойдет для кладовой или гардеробной
Еще один важный момент: даже если все формальные требования соблюдены, планировка может быть неудачной, как на рисунке.
Сразу отказались от варианта с проходными спальнями и слишком большими коридорами
Почему не предложить клиенту сделать перепланировку самому?
Так тоже можно, но не факт, что клиент, во-первых, захочет покупать две квартиры и потом платить за новый проект, а во-вторых — проведет перепланировку правильно и оформит все по закону, а не разберет стену с вентиляцией и не разместит новую кухню над спальней соседей.
Сейчас около трети квартир владельцы выставляют на продажу с неузаконенной перепланировкой.
Оформлять изменения довольно долго — нужно найти СРО, проверить их надежность, заказать проект, написать заявление, собрать нотариально заверенные копии согласия всех собственников, согласовать проект с местной администрацией. Плюс за разработку проекта придется платить, за услуги нотариуса тоже.
Часто выгоднее для всех, если объединение квартир сделает застройщик, причем эта услуга не обязательно должна быть бесплатной: девелоперы берут деньги за изменение документации.
Чтобы изменить уже утвержденный проект на этапе строительства, придется вносить изменения в проектную документацию, готовить дополнительное соглашение к ДДУ и снова проходить экспертизу — это ресурсоемкая задача.
Владелец квартир в любом случае тратится на масштабный проект, а с помощью строительной компании все работы получится провести законно, без личного обращения в разные инстанции, и, скорее всего — сэкономить.
