Конец эпохи. Чего ждать застройщикам и покупателям от нового долевого

Цены на квартиры «взлетят в космос» и рынок вымрет – так застройщики и покупатели комментировали обновленный закон «О долевом» спустя месяц после того, как он вступил в силу.

Мы попросили юристов еще раз объяснить новое, изучили прогнозы аналитиков и попробовали разобраться, как 175-ФЗ отразится на строительных компаниях и покупателях квартир.

Что изменилось

Вкратце ситуация выглядит так: продавать квартиры в недостроенных домах напрямую будет нельзя, подключается обязательное банковское сопровождение и грядет полный переход на проектное финансирование. Полный список изменений опубликован на государственном портале правовой информации.

Если вы знаете, о чем речь – смело пропускайте пункт. Если нет, мы пояснили основные моменты под спойлером.

Требования к застройщикам ужесточили

После 1 июля девелопер должен доказать свою надежность, чтобы получить разрешение на строительство и стать «специализированным застройщиком».

В законе есть перечень квалификационных требований: компания должна проработать на рынке недвижимости хотя бы 3 года и ввести в эксплуатацию 10 тысяч квадратных метров жилья как застройщик, техзаказчик или генподрядчик.

Действует принцип «Один проект – один застройщик»

У каждого строящегося дома должен быть один застройщик (отдельное юрлицо) и одно разрешение на строительство с открытым на него банковским счетом.

Исключение сделали только для компаний, которые занимаются комплексным освоением территории (КОТ). Застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны вести расчеты в только в одном банке.

Застройщик должен вкладывать собственные деньги

Теперь застройщик на протяжении всего срока строительства должен держать в банке минимум 10% стоимости проекта собственными деньгами или 40% – кредитными.

На административные расходы тратить больше 10% от этой суммы нельзя, но если компания ведет расчеты по международным стандартам, лимит увеличивается до 20%.

Кредиты, займы и ссуды, не связанные со стройкой, запрещены. Допускается только заем у материнской компании – не больше 20% от стоимости строительства.

Привлекать деньги через жилищно-строительные кооперативы и по жилищным сертификатам, ЖСК, образованным после 1 июля 2018 года тоже нельзя.

Банк контролирует платежи

С 1 июля полное банковское сопровождение сделок стало обязательным. Это нужно, чтобы предотвратить нецелевое расходование: банк имеет право запретить подозрительные транзакции.

На каждое разрешение на строительство застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке из списка ЦБ. Счета появятся не позднее 1 сентября этого года.

Переход к проектному финансированию

Право заключать с банком кредитные договоры на проектное финансирование появилось еще в июле 2017 года, это статьи 15.4 и 15.5 федерального закона «О долевом». Разница в том, что тогда строительные компании могли выбирать: пользоваться механизмом или нет, а теперь его постепенно делают обязательным.

По новой схеме деньги дольщиков больше не попадают к застройщику напрямую. Дольщик депонирует, то есть переводит деньги в банк, на специально открытый счет эскроу. Банк «замораживает» деньги – застройщик получит их только после того, как дом введут в эксплуатацию и зарегистрируют в нем первое право собственности. Покупатель может вернуть деньги назад, только если расторгнет договор.

Когда изменения станут заметными

Рынок не изменится в одночасье: окончательно застройщики перейдут на проектное финансирование только 1 июля 2019 года. Правительство подготовило дорожную карту перехода в декабре 2017 года.

Механизм финансирования меняется в три этапа. На первом этапе (до 1 июля 2018 года) разрабатывалась нормативно-правовая база.

Второй этап идет сейчас и продлится до 1 июля 2019 года. Это переходный период – в течение года застройщики могут выбирать, какой схемой финансирования пользоваться. Параллельно законодатели будут совершенствовать правовую базу.

Третий этап начнется с 1 июля следующего года. Тогда проектное финансирование останется единственно возможным.

Чего опасаются застройщики

Минстрой считает, что вымирание рынку не грозит, несмотря на то, что эксперты по-разному оценивают возможный отсев: называют цифры в 10–15% и даже 30%.
Строительные компании старались увеличить портфель проектов и запаслись разрешениями впрок, чтобы строить по старым правилам. Только в Москве по данным «РБК», за первый квартал 2018 года застройщикам выдано 1,5 раза больше разрешений, чем в прошлом году.

Сейчас, когда законодательная база продолжает меняться, а девелоперы создают подушки безопасности, назвать точное число уцелевших компаний сложно, зато можно выявить наиболее вероятные сложности с новыми законом.

• Перераспределять прибыль не получится. Принцип «один проект – один застройщик» и новая система счетов не дадут компаниям перераспределять деньги и вкладывать прибыль с раскупаемых объектов в отстающие. Раньше застройщики могли пользоваться этой возможностью и разными циклами строительства, чтобы избежать кассовых разрывов.
• Региональным компаниям придется тяжелее столичных. Требования ввести в эксплуатацию хотя бы 10 тысяч «квадратов» едины для всей страны. Эксперты подчеркивают, что цифра действительно невелика для Москвы и Санкт-Петербурга, но для малого регионального города или пгт – это большой объем. Строительные компании рискуют не пройти квалификационный отбор.
• Есть риск не уложиться в лимит. Закон требует от застройщика собственных средств на банковском счете и ограничивает расходы. На зарплату сотрудникам, коммунальные платежи, связь, управляющую компанию, аренду и услуги банка можно потратить только 10% зарезервированной суммы. Требования жестко критикуют крупные компании: они тратят 20% стоимости строительства только на оплату труда.
• Продавать на этапе котлована станет невыгодно. Покупатели хотят сэкономить, выбирая квартиры на начальных стадиях строительства. Обычно их цена на треть меньше, чем у готового жилья – застройщики давали хороший дисконт. С новым законом смысла в такой схеме больше нет: компания тратится на обслуживание кредита весь срок строительства, а готовые квартиры стоят дороже.
• Себестоимость строительства вырастет. Крупные российский застройщики уже сообщили, что планируют поднять цены после 1 июля 2018 года – намерения лидеров рынка выяснили «Ведомости». Квадратный метр у крупнейших застройщиков подорожает на 1–5%.

Резкий скачок цен на недвижимость аналитики считают маловероятным, а сами девелоперы называют меру вынужденной: вместо «бесплатных» денег дольщиков строителям придется брать кредиты. Окончательная ставка еще не утверждена, обсуждаются варианты с плавающим и фиксированным процентом. Сбербанк сообщал о том, что готов снизить ставку кредитования застройщиков до 4,8%.

Для покупателей: дороже и надежнее

Новое долевое испугало и тех, кто планирует покупать недвижимость: почти 80% жилья в России продается по договорам ДДУ. Причем россияне охотно раскупают квартиры еще на этапе котлована – они на 30–40% дешевле готовых.

Количество договоров ДДУ за три года менялось незначительно

И это притом, что прежние договоры долевого участия фактически не защищали от рисков. По официальным данным ЖСК, квартир не дождались 86 тысяч человек, неофициальная статистика называет цифру в 200 тысяч. В первом квартале 2018 года Минстрой признал проблемными 842 объекта.

Чтобы решить вопрос недостроев, президент предложил взять курс на полную отмену долевого в нынешнем виде. Его слова приводят «Ведомости»: «У нас проблемы с обманутыми дольщиками идут с тех пор, как мы себя помним». Результатом стало реформирование сферы.

Сейчас долевого строительства одновременно касаются две реформы, которые снизят риски для покупателей.

Первая реформа – это компенсационный Фонд дольщиков, он создан 20.10.2017 года и уже работает. Застройщиков обязали платить отчисления в размере 1,2%. Если дом не достроят, дольщик вернет деньги, если строительной компании не хватит средств – ей добавят из фонда. Такой механизм защищает дольщиков от недостроя, но он же и «перекладывает» отчисления на покупателей всех квартир: застройщики закладывают страхование в стоимость квадрата.

Вторая реформа – переход на проектное финансирование. С одной стороны, говорят аналитики, схема стала гораздо надежнее, с другой – покупателю придется оплатить надежность, хотя цены и не вырастут скачкообразно.

• Не получится сэкономить, покупая на этапе котлована. Зато предложений станет больше. Непостроенные квартиры станет невыгодно и продавать, и покупать: ждать достройки при сопоставимой цене готовой квартиры захотят немногие. Тем более что выбор вырастет. Застройщики затоварили рынок, готовясь к поправкам. В результате конкурировать будут и первичка с вторичкой, и проекты по старой схеме – с новыми.
• Деньги на счете эскроу не растут. В отличие от депозита, проценты на счет эскроу не начисляются, хотя такая возможность прописана в законе. Эксперты говорят, что пока прецеденты не сформированы, выгоднее положить деньги на депозит и подождать конца строительства.
• Покупать дорогую недвижимость или несколько квартир сразу все еще опасно. Дело в том, что счета эскроу страхуют недвижимость стоимостью до 10 млн рублей включительно – риски сверх этой суммы остаются на покупателе. То же касается и случаев, когда один человек покупает сразу несколько квартир в доме: компенсацию выплатят только за одну. Хуже всего новым законом защищены апартаменты, но и спрос на такую недвижимость невелик.

Пока рынок недвижимости переживает турбулентность, однозначно спрогнозировать, каким он станет после 1 июля 2019 года, аналитики не берутся.
Однако эксперты сходятся во мнении: покупателям стало надежнее и дороже, застройщикам – просто дороже и гораздо сложнее. Покупательная способность в стране не растет, и платежеспособного спроса хватит не всем. Строительным компаниям, не аффилированным с банками, придется искать новые способы привлечь покупателя, чтобы удержать на плаву.