Летом долевое строительство переживало самые крупные реформы в истории – о содержании и реакции на 175-ФЗ мы уже писали. Теперь появились новые поправки, их уже приняли в третьем окончательном чтении.
Законопроект под длинным номером № 581453-7 вырос в объеме в 20 раз: с 4 до 80 страниц. В этом дайджесте – самые заметные для застройщиков новшества.
Главное: переходного периода не будет
До поправок, по утвержденной правительством дорожной карте, на проектное финансирование с 1 июля 2019 года обязательно должны были перейти только новые проекты.
Застройщики отнеслись к схеме скептически: чтобы работать по-старому еще пару лет, компании запаслись разрешениями на строительство. За месяц до того, как закон вступил в силу, их выдали в 10 раз больше, чем обычно.
Новые поправки стали реакцией на этот запас.
«Только подумайте: в июне в России было выдано 1 322 разрешений на строительство – почти в 10 раз больше, чем в среднем за месяц до этого. Получается, что застройщики просто старались вывести из-под регулирования большую часть своих проектов»,– так прокомментировал ситуацию Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
Теперь лазейкой воспользоваться не получится. Исключение коснутся только домов с высокой степенью готовности – Минстрой еще уточнит критерии к началу июля.
Что еще: хорошие новости
Власти пообещали сделать закон проще и доступнее – часть новых поправок действительно смягчила требования к строительным компаниям.
- Квалификационные требования стали лояльнее. Раньше от застройщика требовали 10 тысяч сданных квадратов, теперь – 5 тысяч. Маленьким региональным компаниям станет проще пройти отбор.
- Банковский контроль ослабили. Банк перестанет проверять, на что тратятся деньги, после того как дом ввели в эксплуатацию и зарегистрировали в нем первое право собственности.
- Расчеты упростили. Отменили требования о том, что генподрядчик, заказчик и застройщик должны вести расчеты в одном уполномоченном банке.
- Разрешили заем у физлиц. Целевой заем (до 20% стоимости строительства) можно взять в банке, получить у материнской компании или у участников и учредителей застройщика – то есть и физических лиц тоже.
Плохие новости
Упростив одни пункты, законодатели ужесточили другие. Прежде всего это касается проверок и работы с документами.
- Плановые проверки заменили внеплановыми. Они станут строже и уведомлять о них не будут. Проверять будут потенциально проблемных застройщиков: отстающих от графика на полгода и больше, с нарушениями в ежеквартальном отчете или не выполнивших предписания в срок. Фонд защиты дольщиков тоже имеет право инициировать и провести проверку.
- Нужно открыть расчетный счет под каждое разрешение на строительство – неважно, когда оно выдано. Расчетных счетов не может быть больше, чем разрешений.
- Проектную декларацию и надо обязательно публиковать в ЕИСЖС. Даже если разрешение на строительство получили раньше 1 июля 2018 года – в этом случае на публикацию есть 6 месяц с момента, когда оператор сообщит о технической готовности. Неопубликованный документ – повод для внеплановой проверки. Всю проектную документацию и результаты инженерных изысканий тоже нужно передавать в ЕИСЖС.
- Строже с банкротством. Если застройщик обанкротится, требовать будут не только квартиры, но и нежилые помещения (кладовые до 7 кв. метров) и машиноместа. Кроме того, депутаты предложили ужесточить санкции за задержку сдачи жилья: застройщика, просрочившего ввод в эксплуатацию на полгода и больше, могут признать банкротом.
Весной работу над законопроектом продолжат: чиновники планируют заняться «региональной составляющей» и вопросами страхования.
Какие прогнозы?
Разные. Госдума обещает, что квартиры в новостройках не подорожают, аналитики и застройщики называют цифры в 5%, 10%, 20% и даже 40% – беспристрастной аналитикой информация пока не выглядит.
Остается ждать 1 июля и следить за рынком: все, кто работают с застройщиками, быстро почувствуют изменения.
